主　题：不动产登记相关政策

时　间：2016年8月12日上午9:30—11:00

嘉　宾：马卫东

访谈摘要：访谈摘要： 广大市民、网友朋友们，大家上午好。今天很高兴在互联网上就新密市“不动产登记相关政策”相关问题与各位网友们进行交流。

[主持人]: 各位市民、各位网友、媒体朋友们，大家上午好！建立不动产统一登记制度是中央全面深化改革的重要内容，是我国不动产产权管理体制的重大调整，是促进市场在资源配置中发挥决定性作用的基础性工作，对建立健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和服务水平具有重要意义。从2007年《物权法》首次提出不动产登记制度，到2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施，历经8年时间，备受关注的不动产登记工作终于即将落地实施。不动产登记由谁负责？涵盖哪些范围？有何意义？实施不动产登记后，将对生活产生哪些影响？针对广大市民及朋友们普遍关心的问题，今天上午我们邀请新密市国土资源局党委副书记、局长马卫东、副科级干部汪宏伟以及其他相关负责同志做客在线访谈，与广大网友就我市“不动产登记相关政策”及问题进行在线交流，时间是上午9:30至11:00。首先请市国土资源局党委副书记、局长马卫东同志致辞。(2016-08-12 09:35:01)

[马卫东]: 各位网友大家好！很高兴有这样的机会能和广大网友们进行交流。希望通过这个平台，让大家能对新密市不动产统一登记工作有进一步了解。自去年我市不动产统一登记工作启动以来，在市委、市政府和郑州市国土资源局的正确领导及相关单位的支持配合下，我们按照中央、省、市有关不动产统一登记工作的文件精神和要求，统一认识，把握原则，部门联动，扎实推进，经过不懈努力，我市不动产统一登记工作先后完成了职责整合、机构组建、人员配置、窗口设立、平台建设、档案移交等前期各项筹备工作。前天新密市政府在新密电视台、新密时讯和咱政府门户网站及原登记单位办公地点张贴发布了全市实施不动产统一登记的公告，明确了登记机构、类型、时间、地点及工作衔接等方面问题，我局正在按照上级有关会议精神，倒排工期，加班加点，昼夜奋战，确保我市8月20日停发旧证、颁发新证，为方便全市人民办理不动产权证做出我们应有的努力和贡献。(2016-08-12 09:35:27)

[主持人]: 我想问下到底啥是不动产？啥是不动产登记？(2016-08-12 09:36:48)

[马卫东]: 这位网友，你好！关于不动产的定义，《不动产暂行条例》定义为土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记定义为不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。我国实行不动产统一登记制度，这里的“统一”包括四方面的内容：一是统一的登记机构，即由国务院国土资源部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上国土资源部门为不动产登记登记机构；二是统一的登记簿册；三是统一的登记依据；四是统一的登记信息平台。(2016-08-12 09:38:08)

[主持人]: 为什么要实行不动产统一登记？对我们老百姓有啥好处呀？(2016-08-12 09:38:25)

[马卫东]: 这位网友，你好！因为在我国，不动产的种类比较繁杂，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、滩涂等。在分散登记时期，基本上每一类不动产都有相应的登记体系和证书样式，造成了证书种类繁多，既不经济，也不方便。统一登记后，原来各类不动产证书记载的内容集成到一本证书上记载，纳入统一的不动产登记信息管理基础平台管理，依法公开查询系统。这样做，一是提高资源资产利用效益和社会管理效益；二是保障登记安全，权利主体行使物权权利更加方便；二是强化政府职责，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。对普通民众来说，可以减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。(2016-08-12 09:40:27)

[主持人]: 我最近买了一套房，需要办理不动产权证，是否需要提供材料，都需要提供哪些材料？(2016-08-12 09:42:23)

[马卫东]: 这位网友你好！申请办理不动产权证需要提供材料。在申请不动产登记时，应当提供登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。(2016-08-12 09:42:47)

[主持人]: 在不动产登记时，是否需要双方共同申请，可以由当事人单方申请吗？(2016-08-12 09:43:17)

[马卫东]: 这位网友你好。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。(2016-08-12 09:43:39)

[主持人]: 有哪些不动产权情形是不予登记的？(2016-08-12 09:44:33)

[马卫东]: 这位网友你好，有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：（一）存在权属争议的，但申请异议登记的除外；（二）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；（三）申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的； （四）未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；（五）申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；（六）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；（七）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。 不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。(2016-08-12 09:46:42)

[主持人]: 我想问下房屋买卖合同生效后，房屋所有权是不是就自动转移了？(2016-08-12 09:47:36)

[马卫东]: 这位网友你好。依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。(2016-08-12 09:48:13)

[主持人]: 请问一下，不动产登记都登记哪些内容?(2016-08-12 09:48:40)

[马卫东]: 这位网友你好。登记内容包括不动产的坐落、界定、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。(2016-08-12 09:49:10)

[主持人]: 我市实行不动产统一登记后，具体去哪里办理不动产登记？(2016-08-12 09:54:09)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。我市不动产登记中心服务窗口地点位于新密市政务服务中心三楼。咨询电话是69815613。(2016-08-12 09:54:22)

[主持人]: 如果不动产权属证书或登记证明是伪造、变造的，应当承担啥责任？(2016-08-12 09:57:03)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。如果发现伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。(2016-08-12 09:59:18)

[主持人]: 我想问下，如果我购买了商品房以后开发商却又把房子卖给别人了，我该怎么办？(2016-08-12 10:00:02)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。(2016-08-12 10:06:59)

[主持人]: 申请登记时，你们到现场实地查看吗？(2016-08-12 10:07:34)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。需要实地察看的类型：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。(2016-08-12 10:11:47)

[主持人]: 有网友想咨询，现在住的房子是俺夫妻俩共同出资购买的，像这种情况应该怎样申请登记？(2016-08-12 10:13:00)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。 共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。(2016-08-12 10:17:12)

[主持人]: 有网友提问，小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记？(2016-08-12 10:19:09)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独颁发不动产权属证书。(2016-08-12 10:19:49)

[主持人]: 有网友提问，监护人能处理未成年人的房屋财产吗？(2016-08-12 10:20:20)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他（她）与未成年人的身份关系的证明，还要提供保障未成年人利益的书面保证。因此，因处分未成年人房屋申请办理登记的，应提交有关保障未成年人利益的书面保证和证明，否则，登记机关将不予受理其登记申请。(2016-08-12 10:22:39)

[主持人]: 我市实行不动产统一登记后，农村土地承包经营权的登记发证是否同步在不动产登记机构办理？(2016-08-12 10:41:08)

[马卫东]: 这位网友你好。不是同步办理。根据市编委《关于整合不动产登记职责的通知》（新密编〔2015〕65号）文件精神，农村土地承包经营权暂不纳入不动产统一登记，予以5年过渡期，过渡期满后，由新密市国土资源局负责办理，现在仍由原登记单位办理。(2016-08-12 10:41:14)

[主持人]: 请问下我市不动产登记是怎么实施的？具体啥时间正式实施？(2016-08-12 10:41:57)

[马卫东]: 这位网友你好。不动产统一登记，是将分散在国土、房产、林业、农业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。2015年11月，新密市政府出台了《关于新密市不动产统一登记制度建设的实施意见》（新密政办〔2015〕71号），新密市编委出台了《关于整合不动产登记职责的通知》（新密编〔2015〕65号），将原由国土局、住建局、农委、林业局承担的土地登记、房屋登记、林地登记等职责统一整合到新密市国土资源局，并印发了《关于成立新密市不动产登记中心的通知》（新密编〔2015〕78号），成立了隶属于国土资源局的新密市不动产登记中心，负责具体办理新密市行政区域内不动产统一登记工作。按照郑州市有关会议精神，新密市人民政府8月10日向全市人民发布了全市实施不动产统一登记的公告，明确我市不动产统一登记的时间是这月的20日。到时网友们如果要办理不动产权证，就可以到国土资源局不动产登记中心去办理。(2016-08-12 10:42:11)

[主持人]: 建立不动产统一登记制度是国家一个改革措施，对我们老百姓有何意义？(2016-08-12 10:44:45)

[马卫东]: 这位网友你好。建立不动产统一登记制度，有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发诸多矛盾纠纷。实施统一登记后，可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记准确性和权威性，更好地维护当事人不动产物权。同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。建立不动产统一登记制度，还有利于提高政府治理效率和水平，大大减少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企业和群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件。在城市，当事人最少也要办两个证。不动产统一登记对于建立健全现代产权制度也具有十分重要的意义，必须保证登记工作严格、规范。暂行条例对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定，明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。(2016-08-12 10:45:07)

[主持人]: 办理的《不动产权证书》有啥作用？ 　(2016-08-12 10:45:33)

[马卫东]: 这位网友你好。我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。《不动产权证书》对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《物权法》的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，发证是不动产登记的一个重要环节，《不动产权证书》要发放到权利人手中，证书发放得及不及时、记载得准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。(2016-08-12 10:45:46)

[主持人]: 现在换发的新证与老证有什么不同?(2016-08-12 10:46:13)

[马卫东]: 这位网友你好，这个问题我来回答。新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：？一是证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。二是现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。三是证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。？(2016-08-12 10:46:20)

[主持人]: 我现在住的房子是小产权房，可以申请不动产登记吗？(2016-08-12 10:47:11)

[马卫东]: 这位网友你好。不动产登记是依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。近年来，国土资源部、住建部、国务院先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，是不能登记发证的。(2016-08-12 10:47:23)

[主持人]: 我想问下，原来我办理有房产证，这次全市颁发新的不动产权证，需要更换新的证书吗? 　　　(2016-08-12 10:47:47)

[马卫东]: 这位网友你好。原有的房屋、土地、林地等不动产权证书依然继续有效，不强制更换新的证书，也就是说权利不变动，簿证不更换。但在办理买卖、变更、转移等过户手续时要换发新的不动产权证。(2016-08-12 10:47:57)

[主持人]: 如果原有的不动产权证书遗失或损害了，可以更换新的证书吗？如何换发或补发？ 　　　(2016-08-12 10:51:07)

[马卫东]: 这位网友你好。不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。 不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。 不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。(2016-08-12 10:51:23)

[主持人]: 下面请市国土资源局党委副书记、局长马卫东同志就我市下步不动产统一登记工作做总结发言。(2016-08-12 10:54:46)

[马卫东]: 尊敬的广大市民、各位朋友们：非常感谢“中国·新密”政府网站提供这次同广大市民和网友朋友们交流的机会，感谢大家的参与、交流和互动。由于时间关系，对没能及时回答的问题，向大家表示歉意，下一步，我们将围绕8月20日“停旧发新”的目标，把握时间节点，加快工作进度，全力推进我市不动产统一登记工作尽快规范实施。谢谢大家！(2016-08-12 10:55:40)

[主持人]: 再次感谢马局长的认真解答和广大网友朋友们的积极参与。由于时间关系，今天的提问到此结束，对于没有回答的问题，市国土资源局随后要通过政府网站认真做好回答。本期在线交流到此结束，谢谢大家！(2016-08-12 10:56:16)